Les freins socio-économiques à la rénovation énergétique
Quels sont les freins à la rénovation énergétique que peut résoudre le marché ? Quels sont les freins sociaux pour lesquels les mesures économiques sont inutiles ?
Rénovation énergétique des copropriétés fragiles, OFS et BRS
Le bail réel solidaire (BRS) comme outil de réalisation des travaux
Le BRS est un outil d’aide à l’accession à la propriété et éventuellement de réalisation des travaux. La facilitation des travaux peut intervenir par plusieurs biais : • Soit les travaux sont à charge du ménage, dans ce cas, l’achat en indivision avec l’OFS du bien permet de préserver les capacités financières du ménage et lui permettent de réaliser les travaux ; • Soit les travaux sont à charge de l’OFS (organisme foncier solidaire titulaire du bail), dans ce cas c’est à l’OFS de les réaliser. Les revenus liés à la vente de droits réels et au bail doivent alors être suffisants pour couvrir : o L’acquisition foncière ; o Les travaux de rénovation.
Les lots détenus par les OFS en copropriété forcent le passage à l'action
Sur les copropriétés fragiles, l’OFS n’est pas seulement un outil financier, c’est également un outil facilitant le passage à l’action : • D’un part, l’OFS peut détenir plusieurs lots avec réalisation des travaux, y compris les parties communes, ce qui reporte sur lui l’enjeu financier d’investissement ; • D’autre part, l’OFS dispose ainsi de droits de vote au sein de la copropriété, facilitant alors la décision de réaliser des travaux... mais attention à la perception que peuvent avoir les copropriétaires fragiles qui ne souhaitent pas céder leurs lots à l'OFS de ce passage en force de la décision.
Un risque non-négligeable pour les Organismes fonciers solidaires (OFS)
Si l’OFS réalise les travaux, il porte l’intégralité du risque financier. Afin de le limiter, il est nécessaire de : • Maîtriser le timing de l’opération de rénovation – période durant laquelle le logement sera potentiellement vacant et donc les revenus inexistants ; • Valoriser financièrement une partie des travaux au moment de la vente de droits réels tout en respectant les plafonds légaux ; • Veiller à ce que la redevance prévue au BRS soit acceptable (cf. partie dédiée plus haut dans la méthodologie) tout en étant suffisante pour couvrir les coûts supportés ; • S’assurer à ce que la redevance soit payée sur une durée permettant d’amortir les travaux, ce qui implique de s’assurer des capacités financières des occupants mais aussi de l’occupation permanente de celui-ci. Or, plus la durée sera longue, plus l’opération financière sera coûteuse et risquée pour l’OFS.
La durée du BRS, un sujet clé
L’enjeu financier est complexe concernant la durée de financement des opérations via la redevance : • Une durée trop courte ne permettrait pas de lisser les coûts pour le ménage ou l’entreprise ; • Une durée trop longue : o Pénaliserait financièrement l’OFS et sa capacité à répliquer ce type d’opérations ; o Augmenterait le risque financier pour l’OFS ; o In fine, pourrait se traduire par une redevance globalement plus élevée (quoique moins chère mensuellement) pour couvrir ces contraintes. Le débat pour savoir si les OFS sont des outils pertinents pour rénover énergétiquement certains bâtiments reste ouvert.
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